Om bubblan spricker - så skyddar du dig


Den senaste tiden har varningarna duggat tätt. Den svenska bostadsmarknaden är på väg att krascha. Så vad händer då? Hur kan du som privatperson skydda dig? Boplats har frågat två ekonomiska experter.  


Bostadspriserna har fördubblats på tio år och för första gången i modern historia har Konjunkturinstitutet varnat för att den svenska bostadsmarknaden är på väg att krascha. Samtididigt har Internationella valutafonden (IMF)pekat ut Sverige som en av nio "bubbelekonomier" som kan spricka när som helst. Riksbanken är också bekymrad för de svenska hushållens höga belåning och den ene experten efter den andre varnar om att prisfallet bostadsmarknaden snart är här.

aturo_liten-1.jpg

 Arturo Arques, Swedbanks talesperson i privatekonomiska frågor, berättar att det är skrivet i stjärnorna om vi har en bubbla just nu i eller inte, men att vi i varje fall är på väg mot en.

- Jag tillhör dem som tror att marknaden kommer att brisera om vi inte gör något.

Han menar att den omges av flera problem. För det första har priserna stigit utan dess like sedan 90-talet. Arturo Arques jämför med bilmarknaden.

- 1998 kostade Sveriges mest sålda bil, Volvo V70, 220 000 kronor. Om prisutvecklingen hade varit densamma i bilbranschen som i bostadsbranschen skulle samma bil kostat 600 000 kronor idag, alltså ungefär som en Porsche Cayman. Hade Volvo velat sälja till det priset hade man fått problem.

Så varför har inte de stora byggbolagen det? Varför har de kunnat höja priserna på nybyggda bostadsrätter med 10-15 procent om året sedan 1990-talet? Orsakerna är flera, men att räntorna fallit till en rekordlåg nivå samtidigt som köpkraften bland svenska folket växt sig starkare än någonsin, ser Arturo Arques som de två främsta.

- Därpå har vi ränteavdragen. Vi lever i en tid där konsumtion och lånande premieras istället för sparande.

- Problemet är att folk vant sig vid en låg räntenivå. Men vad händer med dina utgifter när räntan går upp från 1,5 till 5 procent? Det tror inte att alla hushåll i Sverige riktigt har fattat.

 
IMG_8192_liten-1.jpg

Jan Bolmeson, ekonomicoach och Sveriges främste bloggare om privatekonomi, är inne på samma linje.

- Folk glömmer att räntan är extremt låg nu. Och särskilt för 70- och 80-talister är ägandet av ett boende synonymt med en bra affär. Men så har inte alltid varit fallet. Det är bara att fråga dem som var med i början på 90-talet.

 Då rasade priserna på bostäder samtidigt som räntorna steg. Många låntagare som tvingades flytta stod med restskulder för lång tid framöver. Andra, som tänkt flytta från sin belånade bostad, fick helt enkelt bo kvar för att de inte hade råd att sälja. Så vad skulle hända om samma sak sker idag, om räntorna steg till en normal nivå på 4-5 procent?

- För många låntagare fördubblas boendekostnaden. Jag bor själv i hyresrätt med min familj och funderar på att så småningom köpa villa. Jag tittade på en för ett tag sedan och räknade fram att med dagens ränteläge skulle jag betala 12 000 kronor i månaden. Det låter såklart intressant. Men med en normal räntenivå skulle månadskostnaden bli 22 000 kronor. Inte lika intressant, säger Jan Bolmesson.

 Villa kan han tänka sig att köpa idag, men aldrig en bostadsrätt. Anledningarna är två: För det första äger man inte sin bostad (vilket husägare gör) utan det gör bostadsrättsföreningen.

- Man sitter bokstavligen i knät på sina grannar. Missköter de sina betalningar eller om styrelsen saknar kompetens att sköta ekonomin drabbas du genom att föreningen måste ta ut högre avgifter som leder till att värdet på din lägenhet sjunker.

För det andra har bostadsrättsföreningar i regel också lån på på fastigheten. Och vad händer då när räntan går upp? Jo, samma sak - månadsavgiften höjs.

- När du köper en bostadsrätt köper du också en andel i föreningens skuld. Min farhåga är att många kan få ett brutalt uppvaknande kring just bostadsrätter under de kommande åren, säger Jan Bolmeson.

 Arturo Arques resonerar i likande banor:

- De flesta vet inte att de köper en belånad tillgång. Den som köper bostadsrätt idag bör absolut sätta sig in i föreningens ekonomi. Sedan ska man se till att man har en såpass god ekonomisk marginal att man klarar av en räntehöjning. Man bör också ha som avsikt att bo länge och inte räkna med att priserna ska fortsätta stiga.

 etta_liten-1.jpg

Så hur klarar man som låntagare en bostadskrasch? Hur förbereder man sig? Arturo Arques ger tre handfasta råd att utgå ifrån:

¤ Spara minst 10 procent av lönen.

¤ Se till att ha minst två månadslöner i buffert.

¤ Vad som än händer (skilsmässa, arbetslöshet, långtidsjukskrivning etc)ska tillräckligt ekonomiskt utrymme finnas för att klara av att bo kvar i sin bostad i minst ett år.

 
- När vi gjorde en undersökning kunde 40 procent av de tillfrågade inte svara ja på att de kunde klara av att leva efter dessa, vilket kan tyckas lite skrämmande. Grunden för en sund ekonomi är att man kan spara tio procent av sin inkomst, säger Arturo Arques. Han ger också låntagare rådet att lägga upp sin ekonomi efter en räntenivå på 7-8 procent. 
- Se till att ha en marginal som inte gör dig beroende av ränteavdrag, politiska beslut och förändringar i världsekonomin. Pengarna du får i mellanskillnad kan du sätta upp på ett särskilt sparkonto eller använda till amortering. Och amortera minst efter de nya amorteringsreglerna, nu när du har råd, säger han och fortsätter:
- Privatekonomi är ingen rocket science. Det handlar om 20 procent planering och 80 procent disciplin.   

Jan Bolmeson tycker det är dags för svenska folket att ändra attityd. En bostad är ingen investering - se den istället som en konsumtionsvara.
- Du köper något som kostar; i drift, värme och inte minst ränta. Visst, teoretiskt kan du köpa en bostadsrätt billigt, bo i den under tiden som dess värde höjs, och sedan sälja den och ta ut en vinst. Men hur många gör det? I regel investerar du vinsten i en annan dyrare bostad. Så det är samma pengar som går runt i systemet. 
Han bor, som sagt, själv i hyresrätt och ser några viktiga fördelar med det - speciellt jämfört att bo i bostadsrätt.
- Det kräver ingen kapitalinsats och den enda ekonomiska risken du tar är tre månadshyror. Och går något sönder är det bara att ringa hyresvärden som fixar. 
Fördelar med bostadsrätt då? Finns några? Jodå, det går förstås inte att bortse ifrån att bostadsrätten kan öka i värde. Det är också oftast enklare att få tag i en bostadsrätt, vilket innebär att du kan välja var du vill bo i högre utsträckning. Dessutom kan du renovera hur du vill i din lägenhet. 

IMG_0848_liten-1.jpg

Men tillbaka till själva hotet om en bostadsbubbla. Finns det några bromsåtgärder? I augusti infördes nya amorteringskrav som gör det svårare att köpa bostad. Men enligt Arturo Arques räcker inte det på långa vägar. Ränteavdragen(som idag kostar staten 23 miljarder men som vid en räntehöjning till 5 procent plötsligt skulle kosta 60 miljarder) borde till exempel ses över.
- Man borde sänka stegvis med tre procent enheter om året. Det är bättre att göra det nu när räntan är låg än senare. 
Höjd fastighetsskatt är också något det pratas om.

- Men det som främst borde göras är att bygga fler och billigare hyresrätter till unga. Det är ju själva grundproblematiken, säger Arturo Arques.